国庆黄金周期间，大家都在干嘛？在高速路上堵成狗？还是在人挤人的景区放飞自我？
这都不重要，重要的是，广州还有另外一群朴实无华的有钱人在楼市里买买买。
好吧，我摊牌了。
在保利湖光悦色国庆首日成交额1亿+之后，这绝对是广州楼市最热门的楼盘。没错，这就是天文苑。
把“天文苑笋盘，速来！”的消息，发给客户之后。
对方缓缓打出一个问号：？天文苑？哪里？
天文苑已经过气成这个样子了吗？打出它的名字，竟然没人知道？
我承认，它确实有一点点过气。毕竟它是2004年前后建成的楼盘，还是天河北板块的楼盘。已经是将近20年楼龄的房子了。而天河北的中信广场，也不再是大家追逐的热门CBD了。
城市的变迁，热门板块的轮转，还是很让人唏嘘的。
不过，这批天文苑笋盘还是有让人惊艳、炸裂的地方。比如说，它地处天河北板块、体育西地铁口、维多利商圈、华阳小学学位。
地段、学位、交通、商圈，这些要素叠加在一起，还是很值得让人期待。
还有一个很值得让人瞩目的地方，就是稀缺。虽然是2004年的楼盘，但是它仍然是全新未住的一手楼盘。对于没有什么新楼盘来说的天河北，天文苑还是有很大的吸引力。
这一批面世的天文苑一手楼盘，一共有56套房子。户型、面积、朝向任选。单价还比周边小区低了1万多，这批货量放出来，对周边小区，如西雅苑、中怡城市花园......来说，肯定是会有不小的影响。
这批房子啥时候能卖完？
大家觉得这批房子，多久能卖完？天河北全月的成交量在40-60套之间，而这批房子货量56套。假设这批房子每月成交3-5套，要卖完这批房子最少也要一年时间。
这是比较理性的估算。可能这批房子的持有人也预料到了这种情况，所以把这批房子丢到国庆黄金期来卖。这也能大大加快清盘的速度。
思雅今天现场去看了，过来看房的人很多，多到什么程度？人挤人。
现场没有啥销售去给你讲解楼盘，随处可见业务员在给客户讲解楼盘、算折扣算按揭算公积金点数，还有现场逼客——您现在是怎么考虑的？您犹豫的原因是什么？......
从国庆黄金周开售以来，三两天时间，我们公司已经成交5套左右了。这还不包括其他地产公司成交的。如果算上其他地产公司成交的话，总套数怎么也有20套吧？比较乐观的估计，这个国庆黄金周会清完一半的货量。
楼市吃瓜：2千万怎么变8个亿？
接下来，我们一起愉快地吃瓜吧！看看2千万是怎么涨到8个亿的。这样的创富经历，你难道不想拥有吗？我们来看一下，能不能复制这样的造富神话。
天文苑这批一手楼盘看到这里，大家有没有一种似曾相识的感觉？
没有？
好吧，大家如此健忘，我们一起来复习一下。
在2年前，金田花苑也放出来24套国资委的公司物业。而嘉尚国际也放了2层出来。
所以，大家懂我的意思吧？天文苑这次放出来的56套货量是不是也是哪个公司的物业？
如果你也是这样想，那就错了。
我们查了一下资料，原来目前放出来的56套只是其中的一部分。整个B1栋，120套房子全部落在个人名下，不是开发商自持。
卧槽！这是多么有实力的老板？！用整栋商品房收租，还是市中心的整栋商品房，放眼整个广州，这样的事例真是少之又少。
听到这样的事之后，我们去了解了一下这批货量的来龙去脉。当年的B1栋是是省气象局拿去抵押给包工头的货款（2000万货款）。也就是大家常常说起的工抵房。
这个包工头，牛逼的地方在于2004年前后建成的房子，一直持有到今天。没有抵押，也没有出售。
按照天文苑现在8.5万一方的出货价，如果这56套房子全部售罄，这位老板最起码要变现8个亿。
或许会有人说，这位老板持有很多房子是没错，但谁知道是不是拿去抵押做生意了？
这批货量目前已经流入市场，在购房网站上可以查得到，大家可以去查一下抵押情况。思雅目前抽查查册情况，没有查到有抵押的。
谁会买天文苑？
我们再说回房子本身吧。除了吃瓜外，我们还是一个卖房子的账号。
今天上午，一位珠城业主问：“天文苑这批房子面世，会不会分流掉买珠江新城的客户？”
大家可以思考一下天文苑这批货量的优势是什么？一个是华阳学位，一个是比市场价便宜一万多的单价（天文苑放盘价曾经去到过10万一方）。
天文苑是天河北板块的，跟珠江新城板块不是一个量级的呀。考虑珠江新城的买家，真的会看得上天文苑吗？这两个群体真的会有重叠吗？我觉得不会有。
天文苑最大的户型是138方的南向3房，按8.5万的均价算，总价在1200万左右。1200万左右在珠江新城没有什么特别好的选择。
再者，1200万左右的买家不一定会看得上天文苑的户型。
不是说天文苑户型差哈，而是每个产品都有各自的定位。天文苑是2004年前后建成的楼盘，那时的天河北还是广州的市中心。
当时的广州，香港客户是最受欢迎的豪宅客户来源。为了迎合香港客户的审美，天河北的楼盘都做成香港客户喜欢的样式。像中信广场的住宅，还有天文苑都是如此。
去看过天文苑的小伙伴应该有了解，天文苑的户型不够方正；客厅没有大阳台，都是做成内阳台；房出阳台......
时代变了。十几二十年前，香港客户是广州楼市主流。但是现在，广州楼市的主力买家是内地买家。预算但凡能达到1200万的内地买家去看过保利湖光悦色、幸福湾、臻颐府、南天名苑之类的一手楼盘，根本不会选择天文苑。
不过，天文苑还是有自己的一批受众的。谁会去买天文苑？最大的可能是天河北附近的业主，认可天河北的地段，喜欢天河北完善的一切配套。
还有一类人群可能会买来投资。因为天文苑的租金很高。
38方的户型，住一晚的价格在500元左右。如果生意好做全月满员，38方的户型一个月能租2万左右。即使入住率是50%，那月租金也有1万元。试问广州哪里的住宅项目，38方的户型月租金能租这么高？
互动话题：如果是你，你会选择天文苑吗？
